21 maart 2009

Alleen 'slimme' projectontwikkelaar redt het

zaterdag 21 maart 2009

In de eerste toren van Sculptura zijn 53 van de 80 appartementen verkocht. Het plan voor de tweede toren is aangepast: meer goedkopere appartementen. foto Edwin Wiekens/het fotoburo

Vooral nieuwe appartementen in de duurdere sector zijn bijna onverkoopbaar geworden. Het aanbod in dat segment is veel te groot. "De terugval is dramatisch", zegt directeur Harry Reininga van woningcorporatie (en soms projectontwikkelaar) Singelveste-AlleeWonen in Breda.

"Je kunt spreken van een kopersstaking."

Zijn corporatie nam onlangs veertig onverkoopbare woningen in het plan Waterdonken in Breda-Noord over van een in nood geraakte commerciële bouwer. En zo zijn er meer. De hele projectontwikkeling kraakt in zijn voegen.

Dat wordt nog een stuk erger, voorspelt directeur en mede-eigenaar Jan Voesenek van de middelgrote (honderd werknemers) ontwikkelaar en bouwer Nederlandse Bouw Unie (NBU) in Etten-Leur. "Bij de grote ontwikkelaars vallen nu al ontslagen, terwijl ze nog werk hebben aan lopende projecten. Als die klaar zijn, valt er een enorm gat. Dan, aan het eind van dit jaar, kun je de grote klap verwachten."

De bouwproductie valt volgens voorspellingen de komende paar jaar terug van zo'n 80.000 woningen naar grofweg de helft, 40.000 tot 45.000. Dus is het onvermijdelijk dat er in de projectontwikkeling en de bouw bedrijven gaan omvallen. Volgens branche-organisatie NVB zijn zelfs 100.000 banen in gevaar.

Voesenek herkent het beeld: ook NBU heeft projecten die stroef lopen. Maar voor zijn bedrijf is hij niet bang. Sterker: de crisis heeft ook positieve kanten. Daarom moet de Staat niet al te royaal zijn met steun, anders houdt hij bedrijven op de been die dat niet waard zijn, vindt hij.

Voesenek: "We zijn in deze sector verwend geraakt. Alles werd toch wel verkocht. Al die mannen liepen rond in hun driedelig pak en noemden zich projectontwikkelaar. Nu we terugmoeten naar de basis, met beide voetjes op de vloer, vallen ze bij bosjes af en blijkt maar eens dat het een vák is. Het kaf wordt van het koren gescheiden en dat is niet verkeerd."

Het zijn volgens hem de 'grote jongens' in de branche die in nood zijn of zullen komen. Die zijn 'log en onbestuurbaar; de lijnen zijn te lang en de kosten te hoog'. Ze kennen de regionale markt niet en hebben op impopulaire locaties veel dure grond op voorhand ingekocht waarop in de huidige omstandigheden geen woning zal verrijzen. "En dan zit je dus met torenhoge rentelasten, terwijl de banken moeilijker doen over je financiering. Als de kengetallen van je bedrijf okee zijn, je projecten goed in de markt liggen - dan gaat de bank nog wel mee. Zo niet, dan zit je in zwaar weer."

Flexibel zijn, projecten razendsnel kunnen omgooien en (goedkopere) huizen bouwen die wél te slijten zijn – dat zijn volgens Voesenek nu de sleutelwoorden. En persoonlijke oplossingen bieden, zodat die aarzelende klant toch z'n handtekening zet. Trucs, zeg maar.

Zijn collega Paul van Heteren, operationeel directeur van HEJA Projectontwikkeling in Breda, is dat roerend met hem eens. "Je moet nu creatief zijn en maatwerk leveren. En dat is ons wel gegeven."

HEJA werkt, net als NBU, veel samen met woningcorporaties. Een deel van de afzet, als huurwoningen, is dan in elk geval gegarandeerd. "En we hebben nu een oplossing waarbij we de grond in erfpacht aanbieden. De koopsom gaat dan omlaag en de koper kan bij de bank makkelijker zijn financiering rondkrijgen." 'Woonlust' is een andere slimmigheid die hij in de aanbieding heeft: daarbij neemt de ontwikkelaar de woonlasten van het oude huis voor zijn rekening en koopt de woning gegarandeerd op als die na een jaar nog onverkocht is.

Is dat de oplossing, wanneer het grootscheepser wordt aangepakt? De NVB ziet er veel in. De brancheclub wil met ruime financiële steun van de overheid een opkoopfonds opzetten dat bestaande huizen uit de markt neemt; dan komt, hopelijk, de doorstroming weer op gang.

Jan Voesenek heeft zijn twijfels. "Hoe organiseer je dat? De financiën van de Staat zijn ook niet oneindig. Je houdt zo bedrijven overeind die dat niet verdienen. Ontwikkelaars moeten dat zelf doen; wij durven zo'n garantie te geven."

Het opkopen van onverkochte nieuwe huizen (vooral appartementen) gebeurt al volop – door corporaties. Singelveste doet het ook. "Maar niet op grote schaal, meer incidenteel", zegt directeur Reininga. "En dan kijken we heel kritisch of het een goed project is, of er over de prijs te onderhandelen valt en of het in de verhuur rendabel is. Het kan immers niet zo zijn dat ontwikkelaars hun probleemgevallen en winkeldochters op ons afschuiven."

Bron: BN/DeStem 21 maart 2009